Sistem Kontrak & Jenis Kontrak Berdasarkan Penggantian Biaya

Materi ini merupakan salah satu ilmu dalam menjalankan mekanisme proyek dan bagian dari manajemen konstruksi yang berperan dalam keberlangsungan suatu proyek. Kontrak merupakan dokumen yang penting dalam proyek. Segala hal terkait hak dan kewajiban antar pihak serta alokasi risiko diatur dalam kontrak. Pemahaman kontrak mutlak diperlukan oleh tim proyek dalam menjalankan proyek agar semua masalah dan risiko yang terkandung di dalamnya dapat diatasi dan sesuai dengan kemampuan masing-masing pihak untuk mengatasinya. Kerugian proyek terbesar disebabkan oleh kegagalan dalam mengelola kontrak konstruksi.

Definisi Kontrak Proyek Konstruksi

Kontrak konstruksi adalah juga kontrak bisinis yang merupakan suatu perjanjian dalam bentuk tertulis dimana substansi yang disetujui oleh para pihak yang terikat di dalamnya terdapat tindakan-tindakan yang bermuatan bisnis. Sedangkan yang dimaksud bisnis adalah tindakan yang mempunyai aspek komersial. Dengan demikian kontrak kerja konstruksi yang juga merupakan kontrak bisnis adalah perjanjian tertulis antara dua atau lebih pihak yang mempunyai nilai komersial (Hikmahanto Juwana, 2001).

Definisi kontrak menurut beberapa sumber:

1)  PMBOK: Dokumen yang mengikat pembeli dan penjual secara hukum. Kontrak merupakan persetujuan yang mengikat penjual dan penyedia jasa, barang, maupun suatu hasil, dan mengikat pembeli untuk menyediakan uang atau pertimbangan lain yang berharga.

2) FIDIC Edisi 2006: Kontrak berarti Perjanjian Kontrak (Contract Agreement), Surat Penunjukan (Letter of Acceptance), Surat Penawaran (Letter of Tender), Persyaratan (Conditions), Spesifikasi (Spesifications), Gambar-gambar (Drawings), Jadual/Daftar (Schedules), dan dokumen lain (bila ada) yang tercantum dalam perjanjian kontrak atau dalam Surat Penunjukan.

3)  UU Republik Indonesia Nomor 18 Tahun 1999 tentang jasa konstruksi dijelaskan bahwa kontrak kerja konstruksi merupakan keseluruhan dokumen yang mengatur hubungan hukum antara pengguna jasa dan penyedia jasa dalam penyelenggaraan pekerjaan konstruksi.

Dokumen kontrak yang perlu mendapat perhatian antara lain adalah dokumen Syarat-syarat Perjanjian (Condition of Contract) karena dalam dokumen inilah dituangkan semua ketentuan yang merupakan aturan main yang disepakati oleh kedua belah pihak yang membuat perjanjian.

Sistem Kontrak

Elemen yang paling penting dalam suatu proses kerjasama antara berbagai pihak untuk mewujudkan suatu sistem tertentu yang telah disepakati adalah kontrak. Kontrak kerja konstruksi dibuat secara terpisah sesuai tahapan dalam pekerjaan yang terdiri dari kontrak kerja konstruksi untuk pekerjaan perencanaan, kontrak kerja konstruksi untuk pekerjaan pelaksanaan dan kontrak kerja konstruksi untuk pekerjaan pengawasan.

Bentuk dan Jenis Kontrak

Banyaknya jenis dan standar kontrak yang berkembang dalam industri konstruksi memberikan beberapa alternatif pada pihak pemilik untuk memilih jenis dan standar kontrak yang akan digunakan. Beberapa jenis dan standar kontrak yang berkembang diantaranya adalah Federation Internationale des Ingenieurs Counseils (FIDIC), Joint Contract Tribunal (JCT), Institution of Civil Engineers (I.C.E), General Condition of Goverment Contract for Building and Civil Engineering Works (GC/Works), dan lain-lain. Bentuk kontrak konstruksi bermacam-macam dipandang dari aspek-aspek tertentu. Ada empat aspek atau sisi pandang bentuk kontrak konstruksi, yaitu:

1)  Aspek Perhitungan Biaya

a)  Fixed Lump Sum Price

b)  Unit Price

2)  Aspek Perhitungan Jasa

a)  Biaya Tanpa Jasa (Cost Without Fee)

b)  Biaya Ditambah Jasa (Cost Plus Fee)

c)   Biaya Ditambah Jasa Pasti (Cost Plus Fixed Fee)

3)  Aspek Cara Pembayaran

a)  Cara Pembayaran Bulanan (Monthly Payment)

b)  Cara Pembayaran atas Prestasi (Stage Payment)

c) Pra Pendanaan Penuh dari Penyedia Jasa (Contractor’s Full Pre-financed).

4)  Aspek Pembagian Tugas

a)  Bentuk Kontrak Konvensional

b)  Bentuk Kontrak Spesialis

c)  Bentuk Kontrak Rancang Bangun (Design Construction/Built, Turn-key) d) Bentuk Kontrak Engineering, Procurement dan Construction (EPC).

d)  Bentuk Kontrak BOT/BLT f) Bentuk Swakelola (Force Account)

Jenis Kontrak Berdasarkan Penggantian Biaya 

Pemilihan kontrak yang sesuai untuk suatu proyek konstruksi lebih didasarkan dari karakteristik dan kondisi proyek itu sendiri. Ditinjau dari sudut pandang pemilik proyek (owner), hal ini erat kaitannya dengan antisipasi dan penanganan resiko yang ada pada proyek tersebut.

1)  Kontrak Harga Satuan (Unit Price Contract)

Merupakan kontrak jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam jangka waktu tertentu berdasarkan harga satuan yang pasti dan tetap untuk setiap satuan pekerjaan dengan spesifikasi tertentu, dengan volume pekerjaan didasarkan pada hasil pengukuran yang benar – benar telah dilaksanakan. Penentuan harga satuan ini harus mengakomodasi semua biaya yang mungkin terjadi seperti biaya overhead, keuntungan, biaya – biaya tak terduga dan biaya mengantisipasi resiko.

2)  Kontrak Biaya plus Jasa (Cost Plus Fee Contract)

Merupakan kontrak jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam jangka waktu tertentu, dimana jenis – jenis pekerjaan dan volumenya belum diketahui dengan pasti. Pembayaran dilakukan berdasarkan pengeluaran biaya yang meliputi pembelian barang, sewa peralatan, upah pekerja dan lain-lain, ditambah imbalan jasa yang telah disepakati oleh kedua pihak. 

3)  Kontrak Biaya Menyeluruh (Lump Sum Contract, Fixed Price)

Merupakan kontrak jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam jangka waktu tertentu dengan jumlah harga yang pasti dan tetap serta semua resiko dalam penyelesaian pekerjaan sepenuhnya ditanggung oleh penyedia jasa sepanjang gambar dan spesifikasi tidak berubah.

Jangka Waktu Pelaksanaan Pekerjaan Konstruksi 

1)  Tahun Tunggal

Tahun tunggal adalah pekerjaan yang pendanaan dan pelaksanaannya direncanakan selesai dalam 1 tahun.

2)  Tahun Jamak

Tahun jamak adalah pekerjaan yang pendanaan dan pelaksanaanya direncanakan lebih dari 1 tahun.

Baca: Definisi Pelelangan Atau Tender

Cara Pembayaran Hasil Pekerjaan

1)  Sesuai Kemajuan Pekerjaan

Pembayaran hasil kerja dengan cara ini banyak diterapkan dalam proyek besar dimana pengukuran hasil pekerjaan berdasarkan kemajuan hasil pekerjaan selain dilakukan dalam beberapa tahap kemajuan pekerjaan, bisa juga dilakukan secara sekaligus pada saaat pekerjaan fisik selesai 100%.

2)  Secara Berkala

Pengukuran hasil kerja secara berkala pada umumnya dilakukan secara bulanan pada setiap akhir bulan. 

Isi Kontrak

Secara substansial, kontrak konstruksi memiliki bentuk yang berbeda dari bentuk kontrak komersial lainnya, hal ini dikarenakan komoditas yang dihasilkan bukan merupakan produk standar, namun berupa struktur yang memiliki sifat yang unik dengan batasan mutu, waktu, dan biaya. Dalam kenyataannya, kontrak konstruksi terdiri dari beberapa dokumen yang berbeda dalam tiap proyek. Namun secara umum kontrak konstruksi terdiri dari:

1)  Agreement (Surat Perjanjian)

Menguraikan pekerjaan yang akan dikerjakan, waktu penyelesaian yang diperlukan, nilai kontrak, ketentuan mengenai pembayaran, dan daftar dokumen lain yang menyusun kelengkapan kontrak.

2)  Condition of the Contract (Syarat-syarat Kontrak)

Terdiri dari general conditions (syarat-syarat umum kontrak) yang berisi ketentuan yang diberikan oleh pemilik kepada kontraktor sebelum tender dimulai dan special condition (syarat-syarat khusus kontrak) yang berisi ketentuan tambahan dalam kontrak yang sesuai dengan proyek.

3)  Contract Plan (Perencanaan Kontrak)

Berupa gambar yang memperlihatkan lokasi, dimensi dan detil pekerjaan yang harus dilaksanakan.

4)  Spesification (Spesifikasi)

Keterangan tertulis yang memberikan informasi detil mengenai material, peralatan dan cara pengerjaan yang tidak tercantum dalam gambar. Dokumen kontrak adalah kumpulan dokumen yang berkaitan dengan pelaksanaan kontrak yang sekurang-kurangnya berisi ketentuan yang tercantum dalam Peraturan Pemerintah No 29/2000 Pasal 22, yaitu:

a)  Surat Perjanjian

b)  Dokumen Tender

c)   Penawaran

d)  Berita Acara

e)  Surat Pernyataan Pengguna Jasa

f)   Surat Pernyataan Penyedia Jasa

Isi Perjanjian/Kontrak harus memuat antara lain:

a)  Uraian para pihak

b)  Konsiderasi

c)   Lingkup Pekerjaan

d)  Nilai Kontrak

e)  Bentuk Kontrak yang Dipakai

f)   Jangka Waktu Pelaksanaan

g)  Prioritas Dokumen

Prinsip dari urutan kekuatan (prioritas untuk diikuti/dilaksanakan) adalah dokumen yang terbit lebih akhir adalah yang lebih kuat/mengikat untuk dilaksanakan. Apabila tidak ditentukan lain, sesuai dengan prinsip tersebut diatas, maka urutan/prioritas pelaksanaan pekerjaan di Proyek adalah berdasarkan:

a)  Instruksi tertulis dari Konsultan MK (jika ada)

b)  Addendum Kontrak (jika ada)

c) Surat Perjanjian pemborongan (Article of Agreement) dan syarat-syarat Perjanjian (Condition of Contract).

d)  Surat Perintah Kerja (Notice to Proceed), Surat Penunjukan (Letter of Acceptance)

e)  Berita Acara Negosiasai

f)   Berta Acara Klarifikasi

g)  Berita Acara Aanwijzing

h)  Syarat-syarat Administrasi

i)   Spesifikasi/Syarat Teknis

j)   Gambar Rencana Detail

k)   Gambar Rencana

l)   Rincian Nilai Kontrak

Syarat, Aspek, dan Asas Kontrak

1)  Syarat

Dalam kontrak kerja konstruksi pada umumnya merupakan kontrak bersyarat yang meliputi:

a)  Syarat validitas, merupakan syarat berlakunya satu perikatan

b) Syarat waktu, merupakan syarat yang membatasi berlakunya kontrak tersebut. Hal ini berkaitan dengan sifat proyek yang memiliki batasan waktu dalam pengerjaannya.

c)   Syarat Kelengkapan, merupakan syarat yang harus dilengkapi oleh satu atau kedua pihak sebagai prasyarat berlakunya perikatan bersyarat tersebut. Kelengkapan yang dimaksud dalam kontrak kerja konstruksi, diantaranya kelengkapan desain, kelengkapan gambaran dan kelengkapan jaminan.

2)  Aspek

Aspek-aspek kontrak adalah teknik, keuangan dan perpajakan, serta aspek hukum. Aspek teknik antara lain terdiri atas:

a)  Syarat-syarat umum kontrak (General Condition of Contract)

b)  Lampiran-lampiran (Appendix)

c) Syarat-syarat Khusus Kontrak (Special Condition of contract / Conditions of Contract – Particular) d) Spesifikasi Teknis (Technical Spesification).

d)  Gambar-gambar Kontrak (Contract Drawing)

Aspek Keuangan / Perbankan terdiri atas:

a)  Nilai kontrak (Contract Amount) / Harga Borongan

b)  Cara Pembayaran (Method of Payment)

c)   Jaminan (Guarantee / Bonds)

Aspek yang terkait dengan Perpajakan adalah:

a)  Pajak Pertambahan Nilai (PPN)

b)  Pajak Penghasilan (PPh)

Aspek Perasuransian, Sosial Ekonomi dan Administrasi antara lain:

a)  CAR dan TPL

b)  ASKES

c)  Keharusan penggunaan Tenaga kerja lokal, lokasi perolehan material dan dampak lingkungan.

d) Sisi administrasi antara lain keterangan mengenai para pihak, laporan keuangan, surat-menyurat dan hubungan kerja antara pihak.

3)  Asas

Menurut KUH Perdata, tiga asas hukum kontrak yang berlaku di Indonesia yaitu asas kebebasan berkontrak, asas mengikat sebagai undang-undang dan asas berkonsensualitas. Asas kebebasan berkontrak merupakan kebebasan membuat kontrak sejauh tidak bertentangan hukum, ketertiban, dan kesusilaan. Meliputi lima macam kebebasan, yaitu:

a)  Kebebasan para pihak menutup atau tidak menutup kontrak

b)  Kebebasan menentukan dengan siapa para pihak akan menutup kontrak

c)   Kebebasan para pihak menentukan bentuk kontrak

d)  Kebebasan para pihak menentukan isi kontrak

e)  Kebebasan para pihak menentukan cara penutupan kontrak

Asas mengikat sebagai undang-undang secara tersurat tercantum di dalam pasal 1338 KUH Perdata. Pasal tersebut menyatakan bahwa semua kontrak yang dibuat secara sah akan mengikat sebagai undang-undang bagi para pihak di dalam kontrak tersebut. Asas konsensualitas yang tersirat dalam Pasal 1320 KUH Perdata berarti sebuah kontrak sudah terjadi dan karenanya mengikat para pihak di dalam kontrak sejak terjadi kata sepakat tentang unsur pokok dari kontrak tersebut.

Undang-undang Republik Indonesia Nomor 18 Tahun 1999 Pasal 2 yang menjelaskan asas-asas kontrak yang digunakan sebagai landasan dalam penyelenggaraan jasa konstruksi, yaitu:

a)  Adil, yaitu melindungi kepentingan masing-masing pihak secara wajar dan tidak melindungi salah satu pihak secara berlebihan sehingga merugikan pihak lain.

b)  Seimbang, yaitu pembagian risiko antara pengguna jasa dan penyedia jasa harus seimbang.

c)   Setara, yaitu hak dan kewajiban pengguna jasa dan penyedia jasa harus setara

Kontrak konstruksi, bagaimanapun bentuk dan jenisnya haruslah mentaati peraturan yang ada. Artinya kontrak tidak boleh melanggar prinsip-prinsip kontrak yang terdapat dalam peraturan atau perundang-undangan di negara dimana proyek konstruksi dilaksanakan.

Pasal Penting Kontrak

Berdasarkan pengalaman, terdapat pasal-pasal kontrak yang sering menimbulkan kesalahpahaman (dispute) antara Pemilik proyek dan Kontraktor. Pasalpasal ini perlu mendapat perhatian pada saat penyusunan kontrak sebelum ditandatangani. Pasal-pasal penting dalam kontrak adalah sebagai berikut:

1)  Lingkup pekerjaan

Berisi tentang uraian pekerjaan yang termasuk dalam kontrak.

2)  Jangka waktu pelaksanaan

Menjelaskan tentang total durasi pelaksanaan, Pentahapan (milestone) bila ada, Hak memperoleh perpanjangan waktu, Ganti rugi keterlambatan.

3)  Harga borongan

Menjelaskan nilai yang harus dibayarkan oleh pemilik proyek kepada kontraktor untuk melaksanakan seluruh lingkup pekerjaan, Sifat kontrak lumpsum fixed price atau unit price, Biaya-biaya yang termasuk dalam harga borongan.

4)  Cara pembayaran

berisi ketentuan tentang tahapan pembayaran, cara pengukuran prestasi, Jangka waktu pembayaran, Jumlah pembayaran yang ditahan pada setiap tahap (retensi), Konsekuensi apabila terjadi keterlambatan pembayaran (misalnya denda).

5)  Pekerjaan tambah atau kurang

Berisi Definisi pekerjaan tambah/kurang, Dasar pelaksanaan pekerjaan tambah/kurang (misal persetujuan yang diperlukan), dampak pekerjaan tambah/kurang terhadap harga borongan, Dampak pekerjaan tambah/kurang terhadap waktu pelaksanaan, Cara pembayaran pekerjaan tambah/kurang.

6)  Pengakhiran perjanjian

berisi ketentuan tentang hal-hal yang dapat mengakibatkan pengakhiran perjanjian, Hak untuk mengakhiri perjanjian, Konsekuensi dari pengakhiran perjanjian.

Dari materi diatas kita mengetahui bahwsanya kontrak berbeda dengan dokumen kontrak dan mengenai materi ini sudah saya jelaskan dengan lengkap berkaitan dengan kontrak konstruksi dan hal-hal yang bersangkutan seperti bentuk dan jenis kontrak da nisi kontrak. Sekian dari saya semoga bermanfaat.

Share on Facebook

Share on Twitter

Share on Google+

Share on LinkedIn

Subscribe to receive free email updates: